城市轨道交通的建设与运营所产生的社会及经济效益已经被广泛认可和接受，但轨道交通的高建设成本及低运营回报问题一直困扰着世界各地的大中型城市。如何使轨道交通运营带来的外部收益反哺于轨道交通本身是各轨道交通建设主体所面临的重要命题，深圳地铁“地铁+物业”的投融资创新模式也许为解决该命题提供了极为有益的思路。

    投融资的借鉴和探索

    地铁+物业的模式深圳地铁在二期工程2008年开始的时候做了一些探索，深圳地铁当时的探索是地铁建设带动了一个城市的发展，直观的说就是带动了地价和房价的上升，但是这个效益没有反馈到地铁建设上来。深圳地铁研究的重点就是怎么样让地铁建设所带来的城市发展，带来的土地的增值，能够反馈用于地铁建设，就是这么一个理念。在地铁二期建设当中，过去几年当中深圳地铁建地铁的时候就研究地铁上盖和地铁上盖周边的物业的发展规划、计划。应该说这项工作是跟深圳地铁规划部门一起来做。二期工程当中深圳地铁做了一些探索，深圳地铁是5号线，其中4号线是港铁在建，政府给了深圳地铁100多万平作为探索和尝试。100多万平，现在看来就太值了，当时的情况模式的探索是很艰难的。艰难到什么程度？2008年深圳地铁一号线工程在前海有两段，上盖政府可以批准建140平米的房，如果不建房上两段就太浪费了，深圳地铁规划了140万平，但是大家不能形成共识，政府各个部门都认为你地铁就管地铁。深圳地铁坚持上盖地铁建，后来深圳地铁拿到了这块地，但你必须建60万平的保障住房来给政府，深圳地铁拿到了80万平，当时的楼面地价政府给深圳地铁5500块钱的楼面地价。深圳地铁请了顾问团来论证这个事，包括万科、招商地产，都认为这个不值得拿，地价太高。因为当时轨道还没建，那么深圳地铁坚持这个地应该拿。后来深圳地铁班子决策，同意执牌，拿到了这块地进行商业开发。过了5年，现在这个地1.5万/平米买不到，也就是说轨道带来的升值把它给拿到了。通过深圳地铁这个案例，就有了三期的模式，三期的模式是国勇司长特批深圳地铁试点的。三期什么模式？所有的投资政府不投了，由地铁集团自己组织资金来建设，所有的建设投资由地铁集团来负责，所有运营的亏损政府不补贴，深圳地铁运营了四年没有一分钱的补贴，过去没有，以后没有，未来也没有。把深圳地铁放在一个全市场化运行的模式。所以，怎么建地铁？深圳地铁的答案就是市场化应用的模式来建地铁。市场化运作首先遇到的就是投融资的怎么市场化的模式，深圳地铁就开始进入三期工程的建设按照市场化来运营。三期深圳地铁总共需要2035亿的投资，按照过去的比例政府应该投入1千个亿的项目资本。现在深圳地铁就研究了土地的办法来解决这个问题。土地的办法解决这个问题，深圳地铁研究了15块地，政府准备给予一部分给深圳地铁，还不全部给。在上个月3月份市政府常务会议准备今年给地铁集团3块地，总共地价是245亿，就相当于地铁集团增加了245亿净资产。深圳地铁拿到地，深圳地铁面临的问题是两个问题。第一，它虽然给了你地，但并不是给你资金，这个土地现在还不能开发，必须先建地铁后建房子，一定是3年以后才能开发。第二，你土地在变现的过程中采取什么开发模式来开发，这也是很考验人的。因为是政府配置资源给你建地铁，静态上看似平衡的，但动态上是不平衡的，在动态上是开发滞后。在这样一个情况下深圳地铁采用了BT建设的模式，缓冲资金使用的高峰三年以后回笼。

    深圳地铁拿到这个地不能变现，深圳地铁能做什么呢？深圳地铁最大的一个感受融资功能，深圳地铁用各种各样的融资模式，发了100亿的中期票据和100亿的企业债券。深圳地铁是全国地铁规模最大，利率最低，信用最高，因为在之前发的都比深圳地铁利率高，在之后发的国债200亿比深圳地铁5.4还高，因为深圳地铁的信用比较高，信用高和深圳地铁有土地支持是密切相连的。深圳地铁用的上盖的土地来支持了深圳地铁融资力度的强大，应该是这样一个概念。发债券深圳地铁面临两个问题：第一，过去三年的报表比较营利，第二，资金怎么来使用。所以深圳地铁面临这样两个问题。深圳地铁可以发债券，说明过去三年确实报表是营利的，深圳地铁2012年6、2、8开通了几条线之后，还不到2年，深圳地铁在运营生产成本这一块已经打平，这为深圳地铁的融资功能，为深圳地铁可持续发展奠定了很好的基础。

    深圳地铁拿到这些地，深圳地铁怎么样来运作融资功能的强大呢？深圳地铁把这些土地的城市研究、城市设计、国际竞赛、高标准的设计把它拿出来。过去说刚开始搞投融资模式市场化运作的时候，深圳地铁政府部门告诉地铁，说原来是给你现金，现在给你土地，你把土地变现以后你就有钱建地铁了。深圳地铁还没来得及变现，政府就告诉深圳地铁土地你不能卖。然后就说深圳地铁可以获得开发，但深圳地铁还没有获得开发的时候你告诉深圳地铁不能获得开发，因为利益太大，就叫深圳地铁待建开发。现在当深圳地铁待建开发的时候就有部门提出来你不能待建开发，你要自主开发，深圳地铁还没有自主开发的时候又有部门提出来你不能自主开发，你要市场化运作。就转了一圈，现在就是怎么办，土地怎么变现的问题，深圳地铁还在想办法。但是深圳地铁发债回来的资金怎么用，深圳地铁把BT全部提前支付，深圳地铁从今年就开始支付，按工期结点支付，就解决了资金的问题。用途解决了之后采用BT的模式，就解决这个问题。

    深圳地铁遇到的困难和挑战

    现在深圳地铁要研究的是配置和政策怎么做到利益最大化，深圳地铁深圳地铁是压力最大的，压力大到哪里呢？像前海这个地方，未来前海最中心的这个地方，最近给了深圳地铁127万平方米开发的指标，145亿的地价。配置给深圳地铁，说深圳地铁5年开发不了这个项目，必须花3年把这个枢纽建成，才能把项目套现。但是，这个项目对于深圳地铁来说太重要了。这个地方现在这个地区的写字楼卖到了4万多，也就是说深圳地铁拿到了土地深圳地铁解决了3个问题，第一个问题是如果卖房子把地价收回来就解决了资金的问题。第二个是利润比较厚，利润拿回来之后能解决公司一部分贷款上还的问题。最近深圳地铁研究第三个意义，深圳地铁研究了一个什么问题呢？因为开发，这样一百多万平如果是卖5万块钱可以卖600多亿，600多亿是什么概念？所得税、增值税上百亿。深圳地铁如果有了巨额的所得税和增值税的话，现在跟税务局研究，所得税是没有问题的，现在就是增值税，这样的情况下深圳地铁希望在税收上能够突破。

    深圳地铁现在遇到的困难和问题，深圳地铁这样一个模式是过岸还是可以持续还是可以复制？现在全国地铁都来深圳考察这个模式，原铁道部的侯华伟（谐音）院士也是来考察这个模式。深圳地铁认为深圳的实践和先行先试的情况是可以可复制，可以可持续应用的。但是其他城市行不行，这还需要研究。要解决的就是土地资源的问题，深圳地铁遇到一个问题是政府认为配多了，但深圳地铁认为配的不够，政府认为配800亿够了，但深圳地铁500亿还不够。

    所以深圳地铁要解决这个问题，就是不断的在动态过程中来解决，因为轨道交通还要建20、30年，要在动态当中解决资源配置的问题。    

    下一步的想法

    最后一个问题，就是效益政策的扶持，就是深圳地铁下一步轨道交通的市场化运作可持续发展，关键要取决于国家在政策层面怎么样来扶持这个行业，扶持这个公益事业。深圳地铁认为国家应该在电价优惠、信贷的扶持、税收的优惠、折旧政策、弹性票价政策上创造条件，让轨道交通能够可持续发展。因为在深圳1度电对地铁是9毛多，那为什么不能按照平常的电价来收电费呢？所以深圳地铁认为在政策上是可以支持的。同时除了政策以外深圳地铁还将继续的探索新的融资模式，因为深圳地铁借鉴香港的轨道交通概念的时候深圳地铁也研究了香港的地铁运行情况，香港地铁的80%的利润来自于物业，深圳地铁和它们有三个条件不一样。一个是法律环境不一样，它的土地可以随便转。一个是资金环境不一样，它的资金很便宜，可以押十年都不用怕，港铁在这边有两块地压了5年都没有动。第三个是香港的税收很优惠，税率很低，但深圳地铁这儿开发的什么税收很高。但不管怎样，深圳地铁准备在100亿债券发行之后准备在前海这个地方注册投资公司，用香港的跨界人民币贷款，因为香港是6.5，深圳地铁这边是7.5。这是一个新的开始，投融资模式的尝试和探索主要是为了解决地铁市场化模式，解决可持续发展的问题。因为深圳地铁的实践深圳地铁很有信心，深圳地铁认为今后深圳地铁集团不会成为深圳政府的负担。到时候深圳地铁的深圳地铁的房地产推出来以后这些问题都可以一一得到解决，地铁公司的贷款和税收以及于民的亏损都会进入到一个良性的回报模式。